菲律宾马尼拉三大CBD中，为什么Ortigas区域最值得投资？

近几年，菲律宾经济快速崛起，依托稳健的经济基础和政府“大建特建”的推行，菲律宾经济连续五年经济增长6%以上。与此同时，在中国一带一路的推动之下，菲律宾展现出前所未有的繁荣景象。

据有关数据统计显示，菲律宾在亚洲租金收益率排名第一，租金收益率高达7.51%，菲律宾首都马尼拉的租金收益率更是高达8.98%。同一时间的中国一线城市，北京、上海和深圳的租金收益率都在2%以下。

随着大量的外国公司、外国资本与劳动力的进入，推动着菲律宾房产市场的发展，菲律宾房地产行业已经悄然成为菲律宾发展最快的行业之一。目前菲律宾的房产增值稳定、房价低廉、租金回报率高、永久产权、精装修交房，而且有健全的保障制度，每年可以增涨15%左右，且始终保持强劲的增长速度稳占东南亚第一，成功聚焦了大量投资者的目光。

大量数据和事实证明，菲律宾是未来投资的最大风口。

想要在菲律宾投资，首先要了解哪些是菲律宾的核心地带。

1976年11月，菲律宾政府决定把马尼拉、奎松、卡洛奥坎、帕萨伊4个市和玛卡蒂等17个市镇，组成马尼拉大都会，即国家首都大区。

在菲律宾投资房产，首都马尼拉是最佳选择，其Makati、BGC、Oritgas区域是核心商务区。

Makati位于马尼拉大都会市中南部，占地面积约27平方公里，是跨国公司和本地公司最集中的地方。菲律宾的证券交易所、主要银行、公司、百货公司以及多国大使馆都设本区，有超过800家国际金融和投资机构，是全球摩天大楼密度最高的区域之一，被称为“亚洲的曼哈顿”、 菲律宾华尔街”。

Makati是马尼拉大首都区首屈一指的商业金融中心，也是最具活力的娱乐文化中心，有数据统计马卡蒂区域的居民有近60万，全世界人口密集度第41名，白天人流高达400万人次，因此也是大马尼拉最成熟、最贵的区域。

2019年Q3统计的房屋均价中位数已在25万比索以上，平均房价在30万比索（约4万人民币）/平方米，房屋出租价格平均在1300比索（约173元）/平方米/月，是很多投资者和外省移民首选落户之地。

Makati的公寓楼以小户型为主，主流的中高档公寓都在大型商场和主要办公楼旁，生活娱乐配套设施完善，租客以周边居住的金融业、企业高管为主，收入在马尼拉属于中上层，所以拥有非常强劲的购买力，租金相对较高。

Makati的投资门槛高，租金比率在三大CBD中垫底，适合想长期持有收租，投资预算100万-200万区间，风险偏好低的投资者。

BGC大马尼拉中心的位置，占地面积约308公顷，交通四通八达，到机场仅十分钟的车程，紧邻菲律宾主要干道EDSA、C5、南北高速公路等，是马尼拉三大CBD之一。

BGC作为新发展起来的中心商业区，该区有完整的规划，交通和绿化都属一流，在这里工作租房的都是外企员工和当地的高端人士，是整个马尼拉最受外国人青睐的地区。全球众多知名的跨国企业（如Google、华为）和包括新加坡使馆、英国使馆、韩国使馆等使馆都倾向搬迁于此。

BGC是马尼拉三大CBD面积最小的区域，公寓楼大小户型交互，区域内商业地段较多，所以公寓楼基本都是中高档，平均房价在33万比索（约4.5万人民币）/平方米，房屋出租价格平均在1300比索（约170元）/平方米/月。

BGC的租客以欧美年轻人群为主，也深受菲律宾新晋富人的青睐，租金房价比4%-5%，房价上涨速度相对较快，在三大CBD中居中，适合预算140万以上的投资客。

Ortigas位于大马尼拉地区东北部，与Makati、BGC形成黄金三角，整体占地面积250多公顷，目前为菲律宾第二大中心商务区。

Ortigas目前正在快速发展，不仅拥有亚洲开发银行、圣米格尔公司、Jollibee食品公司、汇丰银行菲律宾分公司等知名集团的总部之外。该区域还聚集了大量的世界级购物商场，如排名世界第三的美加商厦、占地面积世界第七大购物商场SM MALL，是整个菲律宾白领最喜欢光顾的地方。

2019年Q3统计的房屋均价中位数仅在17万比索左右，平均房价在20万比索（约2.7万人民币）/平方米，房屋出租价格平均在1000比索（约130元）/平方米/月。

Ortigas的商业化成熟，国际化程度高，相对于BGC和Makati房租较便宜，深受跨国企业的欢迎，房屋空置率常年低于10%，主要租客人群以BPO从业人员和当地的高级白领为主。Ortigas是投资热区，适合投资预算较低，更追求升值回报的投资者。

Ortigas连接曼达卢永、帕西格、奎松和San Juan市，是整个大马尼拉的交通枢纽。

Ortigas发展迅猛，经济增长快速，拥有18个科技/产业园区，BPO业务中心云集、世界500强企业聚集。大量国际企业公司高管、企业精英进入Ortigas，社会精英阶层不断涌现，导致周边公寓租售行情十分紧俏。

Ortigas紧靠轻轨MRT3，拥有连接BGC和本区域的大桥，该座大桥拥有四个快车道，可有效避免拥堵，十分钟可以到达BGC。同时大马尼拉地铁、MRT 7以及连接各大站点的交通站也都在兴建。该区域本身道路也十分发达，EDSA, C5大道，Ortigas大道，Shaw大道通往其他区域也十分方便。当马尼拉机场地铁开通后，从本区到机场仅需20分钟，加速与国际接轨的便捷性。

Ortigas内的商业配套非常发达，有SM Megamall、Ayala Mall商场、Robinsons Galleria等十大购物商场，有菲律宾亚太大学，圣保罗学院等7所高校，以及The Medical City中央医疗城，是许多购物中心、办公楼和公寓大楼、夜生活酒吧、餐厅和学校等其他建筑群的所在地。它也是生力集团(San Miguel Corporation)、Jollibee食品公司、汇丰银行菲律宾分行和Robinsons Galleria的总部。

Ortigas的租金是三大CBD中最低的，因此也吸引了大量在CBD上班的外企金领和当地的中产租客，令其入住率始终保持在90%以上。

Ortigas的房价在16-25万比索（3-3.5万人民币）/平米，低于Makati和BGC，没有投资门槛，适合追求投资性价比，短期赚差价或长期赚租金，预算在50万以下的投资客，也是乐房地产最为推荐的区域。

据莱坊数据统计，Ortigas为马尼拉空置率最低的区域，平均空置率远仅为6.1%。2018年，Ortigas房价涨幅已超过30%，租金收益率更是超过8%，进入核心地段爆发式上升期。

2020年12月，菲律宾政府出台新政策，将免税房的标准从319.92万披索（45万人民币左右）下调到200万披索（28万人民币左右）。此政策一出，打消了许多原计划投资菲律宾房产的人的积极性。

就在2021年2月，菲律宾政府针对免税房的标准再次作出调整，VAT税从200万比索上调至400万比索，免税额度翻了一倍，也就是总价400万比索（人民币57万左右）内的房产都是免税房。这给想在菲律宾投资房产的投资者带来极大的利好刺激，增加菲律宾的房产买卖需求。

同时新法案还调整了其他行业税收，包括进口Covid-19疫苗免征进口关税（包括疫苗免征增值税）；对大城市以外的企业给予更高的奖励；企业在享受所得税免税期（ITH）后，可选择5%的企业所得税特别优惠或强化扣除等等。这次税改目标明确，菲律宾政府希望能够吸引外国直接投资方面与东盟邻国保持同步。

除此之外，菲律宾作为“一带一路”沿线的重要国家，与中国合作紧密。据统计，目前在菲有八十多家国企及央企办事处，有的项目已经启动，有的项目还未完全落地，预计在2021年有重大突破。

菲律宾政府此举打破投资者对菲律宾的观望状态，在“大建特建”的积极政策下，更有利于菲律宾的经济复苏和可持续发展。