菲律宾房产投资指南 | 入门必看发表时间:2022-12-26 10:00 ![]() 知己知彼百战不殆,这篇文章将带大家从头了解,从根源出发才能知其全貌。首先在和大家讲解菲律宾投资之前,先和大家讲一下什么是海外投资和为什么要进行海外投资。 ![]() 1 什么是海外投资 海外投资的好处 海外投资的名词解释是:投资主体通过投入货币、有价证券、实物、知识产权或技术、股权、债权等资产和权益或提供担保,获得境外所有权、经营管理权及其他相关权益的活动。 中国起步较晚,国际市场经验不足,所以投资的规模一直是比较小的。但是随着社会经济的高速发展,已经有越来越多的人将目光放到了海外投资上,到现在海外投资链已经非常完善了。 那么这么多人热衷的海外投资有什么好处呢。 ![]() 正所谓狡兔三窟,在现今这个多样化的社会环境中,能适应并且参与尝试多样化的投资是很有必要的。就国内而言,不同的投资区域所面临的投资风险不同,国外就更不用讲了。风险不同,环境的政策不同,和所带来的机遇和价值是成正比的。中国的市场环境比较稳健,但是整体的收益相对比国外而言就低了很多。正所谓高风险高收益,低风险低收益。想要有高收益,进军海外市场就很有必要。 ![]() 而海外比较主流的几种投资方式就包括了房产投资。好了话不多说,往下看菲律宾房产投资指南不能错过。 2 菲律宾房产现状和价值 房产付款方式 菲律宾房产现在处于一个严重的供需不平衡阶段。菲律宾国家人口1.1亿,首都地区马尼拉(包含15个行政区城市、1个自治市)人口2400万。同比上海,上海也差不多2400万人,但是马尼拉的面积只有上海的1/10, 相当于把上海全部人口集中在外滩。 和中国一样,菲律宾也属于发展中国家,并且也是一个发展大国。首都地区马尼拉大都会由马尼拉和周边17个市镇组成,目前马尼拉常住人口为2400多万人。 与中国不同的是,菲律宾是单核城市,全国的资源都会集在马尼拉,如同中国各二三级城市的优秀人才会向北上广深集中,在菲律宾全国的优秀人才都会只向马尼拉集中。所以马尼拉GDP37.5%的占比,不管是对比于北京的3.5%、上海的3.8%、广州的2.3%来说都是毫不逊色的。而且马尼拉城发展潜力大,常驻人口年轻化,平均年龄24岁,差不多是15年前的中国,再加之生活质量的日渐提高,对高品质住宅的需要也越来越高。 ![]() 和中国大多城市房价前景不明停滞,只有40-70年产权需装修才能出租或入住且有限购等等购房标准相比,菲律宾的置业标准就好很多:房产价格持续增长、年均房价稳定涨幅7%-8%、永久产权、无公摊、精装修,交房即可出租或入住、无限购、约15%的首付,交房之前无需其他任何款项…… 在菲律宾购房也不用担心炒房的风险,马尼拉整体公寓也只有10%—15%在外国人手里,85%以上还是本地人在购买,而外国人大多数还是以长期收租为投资目的,且都习惯全款买房。 ![]() 菲律宾的房产付款方式是首付 + 建设期的月供 + 尾款。和中国不同的是这个月供是支付给开发商的,且没有利息。 预定时支付的首付(0~20%)+建设期支付月供(20%~30%)+交房后支付尾款(50%~80%) 就交房即可出租或入住这条来说租金是可以覆盖房贷的。在中国买房,无论现房还是期房,新房还是二手房,支付30%首付(根据各地政策)后,剩余的70%是金额是银行按揭付款,先不论利息一说,如果买的是期房,还要时时担心烂尾风险,一旦出现烂尾,不只首付款打水漂,自己还欠了银行一屁股债,而对于开发商来说却是收到了房屋的全款金额。 而在菲律宾,购买期房只需要支付很少的一部分首付,以及建设期的月供,全部相加约总房价30%左右。而一旦开发商烂尾,剩余超过70%的房款是无法拿到的,还会赔上多年来建立的信誉,是得不偿失的。 中国开发商依靠政府拍卖获取土地,往往都是通过融资贷款的资金,继而往后的建设与其销售楼房回款都有严格的要求。一旦出现资金断裂,往往会如同多米诺骨牌连一样造成连锁反应,这几年包括恒大在内多家知名开发商都遇到这样的问题。 ![]() 菲律宾就完全不需要担心这一点,菲律宾土地私有化,现在开发商进行楼盘开发的土地都是自己持有,有一些是几十年,甚至是数百年前其家族囤积的土地,这样的土地几乎没有任何成本。根据市场情况,或早或晚,或快或慢都不会有问题,这也是为什么在菲律宾随便一个楼盘的建设动辄就要四五年的时间,因为随着时间推移,房价上涨,开发商只会挣的更多。 3 如何选择房产户型 菲律宾房产怎么投 CCT(Condominium Certificate of Title):土地产权是持分的,公寓属于这类权状。 TCT(Transfer Certificate of Title):土地持分是100%所有,独栋房产属于这类。 以上便是菲律宾房产的两种划分,CCT是指不带土地的,简单理解就是高层建筑,我们通常说的公寓,也就是住宅楼,一些可售的办公楼也算在内。这种是每户单独的产权证,所以外国人是可以直接购买的,并且也是永久产权。 一些自建楼也是高楼,但是整个楼+土地只有一个产证,这种就属于TCT,外国人不可以持有。 ![]() 与国内不同的是,国内是按照产权类型区分,分为商业产权和住宅产权,根据产权不同,税率不同,水电价不同,产权年限也不同。公寓属于商业产权,所以是40年产权,商税,水电。 而菲律宾不同的原因在于土地,菲律宾的土地是私有化的,是属于个人或者集体的永久产权。简单来说菲律宾的房产权是按照房子是否带土地来进行区分的。 TCT是带土地的,比如别墅,自建楼,工厂,农场等,这种是外国人是不可以直接购买的,只有本国人或者本国人持股60%以上的公司才可以购买。 ![]() CCT是只不带土地的,简单理解就是高层建筑,我们通常说的公寓,也就是住宅楼,一些可售的办公楼也算在内。 公寓=住宅,只是在叫法习惯上不同。一梯一户,500平的大平层是公寓,6梯20户,全是20平一室的也是公寓。二者在产权上并无任何不同,只是根据定位,面向不同阶层的客户群体设计了不同大小的房子而已。 ![]() 所以公寓就成了海外投资者的首选目标,也就是前面我们提到过的第一种。虽然购买者没有土地土地产权,但是只要拥有楼盘中的部分土地产权,所购买的公寓产权也是永久的。 ![]() 在马尼拉房产市场,流动性最好、最受欢迎的户型,是小面积、紧凑的套间。因为合租能一起负担房租,可以减轻不少的压力,换个角度想我们小户型的单位租金就可以升得更高。 而且在菲律宾不存在公摊面积,所以如果针对的目标人群是这种住房要求不高,生活水平较低的顾客,投资这种小户型是首选。 相反,如果针对的目标人群是超高净值人士,这种小型户也不会是他们的选择,所以在入手投资时一定要对症下药,在深度了解地区市场后,根据所针对的目标人群下手。 ![]() 去菲律宾买房找到靠谱的机构这一点是非常重要的,特别是经过此次疫情,频繁出现了中介失联,消失,甚至卷钱跑路等情况。 想挣时代红利就得学会规避风险,所以这边建议各位海外投资者,一定要找一家能一站式服务平台,省时省力更省心。 ![]() 乐房集团(LF Joy Realty, Inc),成立于2014年,总部位于菲律宾首都马尼。截至2019年10月,已在马尼拉开设了6家房地产分店,旗下从业人员合计200余人。在马尼拉市,乐房在房地产经纪行业华人市场位居第一,创造并多次刷新了马尼拉城市月、季、年销售业绩行业纪录。 经过五年的发展,乐房围绕着核心业务,以服务市场和回报社会的理念,先后创立了乐游、乐茶、乐慈、乐融4家子公司。未来五年,乐房的分支机构将达到1000家,经纪人将超过15000人。乐房将同有志于开拓海外业务的精英们一起,立足于菲律宾,以优质的服务和品牌优势为基础,构建一个覆盖菲律宾各个行业和区域的综合服务平台。 ![]() ![]() 秉承初心,守护美好 乐房地产为您服务 我司于2014年创立于菲律宾马尼拉 主营新房团购、房屋托管、房屋租赁 成为您心中的首选是我们永远的追求 我们关注世界的瞬息万象,更关注您的幸福安居 为您服务,三生有幸 买房 卖房 租房 找乐房 (www.LeFang.ph) |