国内二手房集体“停贷”，国内房产还值得投资吗？发表时间：2021-06-30 18:55 
二手房集体停贷 继多个热点城市房贷利率上升之后，近期，有关多个城市二手房“停贷”的消息引发热议。 南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥等城市出现了银行房贷业务收紧的现象：部分银行暂停了二手房贷款业务，甚至有银行暂停受理新房房贷业务。  部分银行虽然没有停贷，但都设定了严格的限制条件。比如只接受中心城区且楼龄不超过20年的二手房。 这意味着，大多数老房子都被纳入信贷限制之列。 其他城市虽然没有停贷，但房贷利率普遍上涨。6月贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，相比年初明显上涨。  有媒体报道，近期，在热点二线城市中，武汉也收紧了个人住房信贷业务，其中部分银行新房、二手房公积金业务都暂不受理，还有部分银行已暂停受理二手房业务。 武汉房贷的收紧是全国房地产信贷政策变化的一个缩影。记者了解到，多个城市二手房贷款出现额度紧张的现象，放款周期延长至三四个月，甚至部分银行已经停止办理新房、二手房贷款业务。 多位银行业内人士在接受记者采访时表示，银行暂停房贷业务主要和贷款额度收紧等有关。 广东多个热点城市部分银行的个贷经理告诉记者：“目前不接二手房贷款业务，很多国有银行网点的二手房贷款都没有额度了。”无锡市某股份制银行个贷经理向记者表示：“目前二手房的放款周期最少三个月。” 采访中记者发现不仅二手房房贷收紧，新房房贷也同样收紧。“由于额度紧张，新房、二手房的房贷业务均已经暂停，二手房贷款办理业务已排期到2022年。”南京市某国有大行的个贷经理对记者表示。  同时，多个城市的购房者也向记者表示，目前向银行申请按揭贷款时出现批贷难、批贷慢的情况。 易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，实际上停贷业务和贷款的额度等有关系。各地在落实房地产贷款集中度管理制度的同时，自然需要严管贷款。而贷款方面，一般是先停二手房贷款，然后再严管一手房。 信贷政策为何如此重要？ 在房地产购买中，信贷政策是房价上涨最重要的动力，没有之一。 我国楼市于2014-2015年的连续降准降息（累计6次降息6次降准）和针对楼市的定向宽松（如降低首付、房贷利率打折、放松“认房认贷”），信贷环境的宽松加速了链条式的加杠杆，常见的加杠杆链条如下： （1）年轻人从老家带着两三代人的积蓄或卖房所得的房款，来到大城市，通过贷款买入老破小； （2）原住民见房价势头很猛，顺便改善居住，用卖给新人老破小后的房款作首付，贷款买了改善型住房； （3）改善房业主卖出改善房作为首付，通过贷款买入豪宅； （4）豪宅业主卖出房产后，用于企业经营/ 其他大类资产投资/ 移民出海。除炒房外，这个加杠杆链条基本涵盖了90%的房产交易，不信就问问卖给你房的二手业主，不是置换就是移民；也可以了解一下买你房子的年轻人，房款不是卖房所得，就是“六个钱包”。 ” 另一个链条则是：将已有房产二押，拿出现金增持房产。或者通过消费贷和经营贷炒房。 由此可见，无论是刚需、置换还是炒房，链条中的每一个参与者都需要加杠杆，而且加杠杆的本金大都不是真金白银，而是从原本的房产市值当中释放（卖房或抵押）或者几代人积蓄这种一次性红利中透支出来。 信贷政策的宽松，让整个加杠杆链条顺畅运转，而信贷受制的话，就像链条生锈，无法前行。在过去假材料泛滥、房贷宽松的背景下，信贷的释放是不考虑真实收入水平的，而全社会收入水平恰好是和房租硬挂钩的，这就解释了中国房产租金回报率为什么会这么低，也解释了为什么房价涨幅远超平均收入。 限制之下，去哪买房？ 虽然目前二手房贷款政策大幅收紧，但对于流通性本来就很不好的无数二手房来说，需要明白的一点是，停贷不只是影响买房者，更影响房产持有者，打击了国内炒房投资的现状。 国家近几年一直强调的“房住不炒”，绝不是一句空话，最终目的极有可能就是打掉房子的资产预期、强化它的居住属性。 那么，现在还能买房吗？ 就居住的刚需而言，目前二手房停贷政策并不影响新房的购买，甚至可能会间接影响新房的房价。 但投资房产的人，请一定要三思而后行，不要贸然进场。当接盘者数量和接盘能力都直线下降之时，手上的“投资品”已悄然转化为风险。 如果手上有钱，又找不到靠谱的投资渠道，就想把钱投入楼市，怎么办？可以看看海外市场。 最近几年，很多高净值人群都开始投资海外房产。景色宜人、政策优渥的菲律宾是最受中国人青睐的目的地之一。 Philippines No.1 菲律宾的房产窗口期  目前，菲律宾经济飞速发展，增长速度居于亚洲前列，连续多年GDP增长率保持在7%。中菲关系日益紧密，政治稳定，国家发展迅猛，加之世界工厂向东南亚的偏移，世界政治经济的焦点已聚焦于东南亚、菲律宾。 此外，菲律宾拥有着完善的房产体系，其经济、人口、城市发展被严重低估，形成了投资洼地，静候有识之士的发掘出这颗闪亮的东南亚之星！ No.2 人口红利带来投资潜力 中国从改革开放以来，经历人口控制，外来资产投资高峰期（人口红利吸引投资），国家引导期（经济发展），每次人口大爆发都相应的引起经济发展的增幅；参考中国经济与人口发展关系再看菲律宾：2010年最后一次人口普查结果看，菲人口年龄结构呈金字塔形。 在总人口中，菲人口年龄中位数仅为23岁，是一个很年轻的国家。根据联合国的一项预测，这一数字的上升将非常缓慢，到2030年为29岁，到2050年也才35岁。 而新加坡当前的年龄中位数就已经为41岁。当中国和西方国家面临着严峻的人口老龄化问题时，人口过亿的菲律宾却拥有75%的适龄劳动人口，是经济可持续发展的核心力量。  汇丰银行预测到2050年，菲律宾将成为世界第16大，东南亚第一大经济体。截止到2016年，菲律宾人口1.05亿，最近十年年增长率在2%左右。 而实际因为人口统计制度的滞后，菲律宾有大量的未入户登记的人口，据估计有近7000万。依托菲律宾大量的会讲英文的年轻人口带来的外商投资，短短十年，菲律宾将超越印度，成为世界最大的BPO商务中心，刺激经济增长，也必将拉动住房和写字楼的需求。 No.3 第三产业发达，满足多重需求 菲律宾地理位置优越，坐拥宜居环境和优质资源，集高水平服务、医疗、教育为一体，是旅游者的胜地、是居住者的天堂！   No.4 房地产投资迎来爆发期
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