理工男数据分析东南亚5国置业

影响房价&租金涨跌的重要因素有人口总数，人口密度，GDP&GDP增速等几个关键因素。先来看人口总量

菲律宾是上述5个热门国家中人口唯一破亿的。越南接近1亿人口。而我们国人大爱的泰国，仅有6800万人口。柬埔寨，马来西亚等国家未进入人口前20。我单独去查了柬埔寨和马来西亚的人口，具体如下

是不是少的可怜？有人说人口并不代表什么，人口密度才是影响房产投资的关键因素，那么我们接下来看以上国家的国土面积&人口密度。

人口密度，代表着内需，代表着城市化潜力，代表着庞大的劳动力。

菲律宾和越南的人口密度遥遥领先。

而泰国，马来西亚，柬埔寨，都属于地广人稀的国家，发展潜力堪忧。

人口增长率是新增人口，是未来新增消费力，是新增城市活力。是人口红利！

菲律宾在人口破亿的基础上，人口增长率仍然排在首位。

泰国即将进入新生人口停滞。

人均GDP代表着国家的发展程度及消费特点。

历史数据来看，人均GDP有4个重要节点，分别是1000美元，3000美元，6000美元，10000美元。

人均GDP在1000-3000美元时，是发展的初级阶段，人们更关注温饱问题。

人均GDP在3000-6000美元时，人们开始从温饱问题转向交通，住宿，通讯等生活基本问题，房地产行业在这个阶段会有大幅增长。

人均GDP突破6000美元，这是进入中等收入国家的标志。人们开始进入小康生活。文娱，旅行等可选消费大幅增加。

人均GDP突破10000万美元时，人们进入消费升级阶段。私人服务，包括医疗护理，金融保险，娱乐休闲等行业有更好的发展机会。

下面就请同学们对号入座的。

越南和柬埔寨明显还在解决温饱问题的阶段。

菲律宾处于从温饱向住房，通讯，交通转向阶段。

泰国步入中等收入国家，开始注重文娱，旅游等消费。

马来西亚已经进入消费升级阶段了。

明显人均GDP刚突破3000美元的菲律宾最具有投资价值，并在GDP达到6000美元之前，房地产行业有巨大的上升空间。

GDP增长率是经济变量，经济活力。

柬埔寨和越南的GDP增速最高，菲律宾紧随其后，并已经5年保持的6%以上。

泰国和马来西亚已经步入中等收入国家（人均GDP6000-12000），并极有可能陷入中等收入国家陷阱：它是指一个经济体的人均收入达到世界中等水平后，由于不能顺利实现发展战略和发展方式转变，导致新的增长动力特别是内生动力不足，经济长期停滞不前；同时，快速发展中积聚的问题集中爆发，造成贫富分化加剧、产业升级艰难、城市化进程受阻、社会矛盾凸显等。

（1）菲律宾

Ø 经济发展：服务业是菲律宾经济的支柱产业，占比56.55%，高速增长的BPO（服务业外包）产业，外劳和菠菜行业成为菲律宾经济的三驾马车。

Ø 货币管制：菲律宾货币为比索，可自由兑换。自2018年11月后，人民币能与菲律宾比索直接结算。

Ø 外汇监管：1992年开始，菲律宾实施外汇管理制度改革。主要内容为：解除外汇管制，实施浮动汇率；在银行体系外，可以自由买卖外汇；外汇收入和所得可以出售给授权代理行；允许在境内外自由存储外币，并自由用于任何目的。

Ø 购房限制：外国人不能购买土地（别墅），仅可购买公寓，每个公寓项目有40%的外国人限额（ayala集团在此基础上新增了10%的单一国家限额）。公寓终身产权。

（2）越南

Ø 经济发展：越南是传统农业国，农业占国民经济17%，工业基础薄弱，主要依靠投资拉动增长。

Ø 货币管制：越南货币为越南盾，不可自由兑换。

Ø 外汇监管：外国投资者可根据越南外汇管理规定，在越南金融机构开设外汇账户。如需在国外银行开设账户，需经过越南国家银行批准。

Ø 购房限制：越南对于本国居民，房地产为终身产权。但外国投资者，仅有50年的产权。

（3）柬埔寨

Ø 经济发展：柬埔寨的制造业主要是香港等地投资发展的服装加工业，全国约有180家服装加工厂，服装出口占其外贸出口的85%。服务业在柬的经济中占有相当大的比重，约达45％，其发展速度也快于工业和农业。

Ø 货币管制：柬埔寨货币为瑞尔，人民币与瑞尔不可直接兑换。近10年来，美元成为柬埔寨社会的主要交换媒介，流通量占比高达85%以上。

Ø 外汇监管：柬埔寨法规规定：允许居民自由持有外汇。通过授权银行进行的外汇业务不受管制，但单笔转账金额在1万美元（含）以上的，授权银行需要向国家银行报告。

Ø 购房限制：外国人不能购买土地（别墅），仅可购买公寓。公寓终身产权。

（4）泰国

Ø 经济发展：工业和服务业是该国国内生产总值的两个主要行业，前者占整体39.2%。农业占国内生产总值的8.4%，低于贸易业（13.4%）和物流科技及通讯业（9.8%），建筑及采矿业占国内生产总值的4.3%，其他服务业包括金融、教育、酒店及餐厅等行业共占24.9%。

Ø 货币管制：泰国货币单付为铢，泰铢为可自由兑换货币。

Ø 外汇监管：泰国外汇管理规定对所有居民持有的外汇在携带入泰国时没有数量限制，但在带人境后的7天内须出售或存入泰国的商业银行。

Ø 购房限制：外国人不能购买土地（别墅），仅可购买公寓。每个公寓项目有49%的外国人限额.公寓终身产权。

（5）马来西亚

Ø 经济发展：农业、采矿业、制造业和建筑业占经济比重前列。

Ø 货币管制：马来西亚货币为林吉特，林吉特不允许海外自由兑换，人民币与林吉特进行结算需要以美元搭桥。

Ø 外汇监管：马来西亚外汇管理条例规定，在该国注册的外国企业可在当地商业银行开设外汇账户，用于国际商业往来支付。外汇进出马来西亚需要核准。

Ø 购房限制：外国人需购买50万马币（约85万RMB）以上的房产，在槟城需购买100万马币（170万）以上房产。限购2套，第三套需向马来西亚政府提出申请。3年内不得出售，5年内出售收取利润30%的税，6年后出售税费为利润的5%。不可购买土地。